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La loi de Finances pour 2018, en remplaçant l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), a fait naître un nouveau cas d’imposition pour l’héritier nu-propriétaire.

Lorsqu’un bien immobilier est démembré, l’IFI est, comme l’était l’ISF, supporté par l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété du bien (nouvel article 968 du Code général des impôts -CGI). Toutefois la loi de Finances pour 2018 a aménagé cette règle d’assiette dans une circonstance assez courante : en présence de l’usufruit légal du conjoint survivant.

Usufruit légal du conjoint survivant

Dans la succession de son conjoint défunt, en présence de descendants et en l’absence de dispositions testamentaires en sa faveur, le conjoint survivant  peut opter entre un quart en pleine propriété ou l’usufruit de la totalité des biens figurant dans la succession de son conjoint défunt. Cette dernière option, très souvent retenue, est désignée par « l’usufruit légal du conjoint survivant ». La nue-propriété des biens revient donc à ou aux héritiers, en général ses enfants.

Dans cette situation, il est désormais prévu que l’IFI soit réparti entre nu-propriétaire et usufruitier, et non plus à la seule charge du conjoint survivant usufruitier.

Clé de répartition

Quelle est la clé de répartition ? Elle s’effectue selon le barème légal de l’usufruit (article 669 du CGI) qui détermine les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Les droits de celui-ci étant viager – ils s’éteignent avec son décès – leur valeur évolue proportionnellement à l’espérance de vie de son titulaire.

Ainsi, si le conjoint survivant usufruitier a entre 51 et 60, son droit sur le bien vaut 50% de la valeur en pleine propriété, et autant pour la nue-propriété. Si l’usufruitier a entre 61 et 70, l’usufruit vaut 40% de la pleine propriété, et la nue-propriété 60%. Si l’usufruitier a entre 81 et 90 ans, son usufruit vaut 20% de la pleine propriété et la nue-propriété 80%, etc…

Exemple

Dans la succession de son époux, Madame F, veuve, 79 ans, opte pour la totalité de l’usufruit sur l’ensemble des biens. Les biens et droits immobiliers s’élèvent à 2 millions d’euros. Par hypothèse, Madame F ne dispose pas de biens immobiliers personnels.

Sous l’ISF, elle aurait été redevable de l’impôt, sur la valeur des biens en pleine propriété. Désormais, elle n’est pas redevable de l’IFI. En effet, compte tenu de son âge, ses droits s’évaluent à 30% de la pleine propriété, soit 600.000 euros, un montant qui se situe sous le seuil d’entrée à l’IFI.

En revanche, la nue-propriété s’élève à 1,4 million d’euros (70% de 2 millions d’euros). Si elle est entre les mains d’un seul héritier nu-propriétaire, il entre dans le seuil de l’IFI. Si elle est partagé entre plusieurs nus-propriétaires, la fraction imposable peut les faire individuellement entrer dans le seuil de l’IFI si elle s’additionne à d’autres biens concernés par l’IFI.

En prévision de la déclaration IFI 2018, les familles doivent être vigilantes et examiner leur nouvelle situation qui peut alléger la note du conjoint survivant mais alourdir celle des enfants.