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SCPI, SCI et OPCI : focus sur les trois solutions pour investir dans l’immobilier au sein de son contrat d’assurance-vie, et leurs atouts.

45% des ménages français possèdent au moins un contrat d’assurance-vie (Insee 2019) ce qui en fait un des placements favoris des Français. Les rendements des fonds euros s’établissent en moyenne à 2% pour l’année 2022 d’après les chiffres de la Banque de France. Si ces taux sont en hausse, ils restent insuffisants, notamment face à la hausse de l’inflation.

Un outil de diversification

Pour multiplier les sources de performance, les ménages s’orientent massivement sur les unités de comptes (UC). En 2022, les supports en unités de compte ont concentré 44% des nouveaux versements sur les contrats d’assurance-vie, contre 15% en 2011. Les UC offrent une large palette de zones géographiques (Europe, Pays émergents, etc) de secteurs d’activités (santé, nouvelles technologies, banque) et de classes d’actifs (actions, obligations, monétaire, immobilier).

Dans la mesure où l’immobilier est considéré comme présentant un caractère contra-cyclique par rapport aux marchés financiers, il peut fonctionner dans un portefeuille comme un actif sécuritaire. Cet outil de diversification peut servir à diluer les risques des différents placements au sein de l’enveloppe assurance-vie.

En outre, les unités de comptes de l’univers de la pierre papier offrent un bouclier contre l’inflation puisque les loyers de leur patrimoine immobilier sont le plus souvent indexés sur la progression des prix à la consommation

Des placements liquides et au rendement le plus souvent attractif

L’investisseur en UC immobilières peut détenir au sein de son contrat d’assurance-vie des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ou encore de sociétés civiles immobilières (SCI). Ces placements bénéficient de la même liquidité que n’importe quelle autre unité de compte. Leur rendement est généralement attractif.

• Avec un taux de distribution moyen de 4,52% pour l’année 2022 d’après les chiffres de l’Aspim et de l’IEIF, les performances des SCPI, en hausse par rapport à 2021, ont été plus de deux fois supérieures à celles des fonds en euros.
• Les SCI affichent également des résultats très satisfaisants : +3,7% de performance moyenne en 2022, un chiffre en légère baisse par rapport à leurs résultats de 2021 (+3,8%).
• Contreperformance en revanche des OPCI, des véhicules exposés aux marchés boursiers qui affichent des résultats négatifs en 2022 : -3,38%. Pour mémoire en 2021, leur performance moyenne était de +4,40% et de -1,54 % en 2020.

Une fiscalité avantageuse

Les revenus générés par la pierre-papier sont immédiatement versés sur le contrat d’assurance-vie. Ces revenus sont éligibles au régime fiscal de l’assurance-vie qui est plus avantageux que celui des revenus fonciers perçus en direct.

En effet, les revenus encaissés et capitalisés dans le contrat d’assurance-vie ne sont pas taxés dans la mesure où ils restent investis dans le contrat. Et les retraits sont, quant à eux, faiblement taxés, voire pas taxés.

Ainsi, pour les contrats de plus de huit ans, les retraits bénéficient d’un taux d’imposition spécifique de 7,5%, après un  abattement de 4.600 euros pour un célibataire ou de 9.200 euros pour un couple. En revanche, même si elles sont logées dans un contrat d’assurance-vie, ces UC immobilières restent partie prenante de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).